Nel quinto approfondimento della nostra serie speciale riguardante il COVID-19 e le sue implicazioni per il settore immobiliare logistico quantifichiamo il potenziale aumento della domanda a lungo termine derivante dall'aumento dei livelli di inventario e dall'accelerazione dell'adozione dell'e-commerce nella terza fase della pandemia globale, quella che definiamo "New Normal".
Introduzione
L’accelerazione dell'adozione dell’e-commerce e l’aumento dei livelli di inventario hanno il potenziale di generare una domanda aggiuntiva per circa 37 milioni di m² per il settore immobiliare logistico negli Stati Uniti, ovvero 14-19 milioni di m² all'anno per due o tre anni.
- La riorganizzazione delle catene di fornitura per un maggiore e-fulfillment dovrebbe creare una domanda netta incrementale di 13-17 milioni di m² in totale1. La domanda di e-fulfillment dovrebbe essere più elevata nelle località vicine ai consumatori finali, come ad esempio nelle proprietà di Last Touch® e City Distribution.
- Nell’ottica di un incremento di resilienza, gli inventari potrebbero aumentare del 5-10%, producendo 27-53 milioni di m² di domanda incrementale aggregata2. La nuova domanda derivante dalla crescita degli inventari potrebbe essere distribuita in modo più uniforme in tutte le reti di distribuzione.
La Spinta Verso l'E-commerce Richiede Investimenti nei Sistemi di Distribuzione
Ogni 100 pb di variazione delle quote dalla vendita tradizionale a quella online si traduce in 4 milioni di m2 di domanda netta negli Stati Uniti. Con il tasso di penetrazione già in aumento di 100-150 pb all'anno3, la crescita dell'e-commerce del 30%+4 da marzo a metà aprile suggerisce che il tasso potrebbe aumentare di 300-400 pb nel 2020, generando un incremento di 13-17 milioni di m² della domanda netta (tenendo conto della cannibalizzazione della vendita tradizionale). Una parte di questa domanda è già emersa nella corsa al contrasto della pandemia di coronavirus, ma l’incremento della capacità dei sistemi di distribuzione richiesto potrebbe richiedere più di un anno per essere completata. Oltre alla crescente domanda dei rivenditori, le aziende che si occupano della consegna dei pacchi e della carta/imballaggi dovrebbero beneficiare di un aumento delle spedizioni dirette ai consumatori. Le esigenze di servizio e la necessità di ottimizzare i costi di trasporto aumenteranno probabilmente la domanda per strutture di logistica urbana Last Touch® e City Distribution.
Un'adozione più rapida dell'e-commerce dovrebbe richiedere maggiori investimenti nella catena di fornitura da parte dei settori a bassa penetrazione come quello alimentare. Diversi settori clienti sono ancora nelle prime fasi dell'adozione dell'e-commerce, come ad esempio quelli del Food & Beverage e di Costruzione/Fai da te. Nelle ultime settimane, i retailer alimentari hanno annunciato aumenti delle vendite online pari a 3-4 volte gli aumenti annui. Anche se tutta questa crescita potrebbe non essere permanente, potrebbe esserlo in gran parte, dato che i nuovi utenti hanno ormai familiarità con l'e-commerce e i suoi vantaggi in termini di convenienza. La crescita in queste categorie rafforzerà le esigenze di consegna same-day e nel giorno successivo; le tempistiche di 3-5 giorni, infatti, sono state un ostacolo per queste categorie, dove i consumatori hanno di solito orizzonti di pianificazione brevi. Questi settori svolgono operazioni di e-fulfillment relativamente piccole, e la riorganizzazione delle catene di fornitura richiederà notevoli investimenti immobiliari. Gli specialisti della logistica di terze parti potrebbero trarre vantaggio da questo cambiamento. Settori come il Retail diversificato e l'Elettronica svolgono operazioni di e-fulfillment molto più consolidate, ma godono comunque di un'elevata crescita delle vendite.
Presentazione 1
QUOTA E-COMMERCE DELLE VENDITE AL DETTAGLIO
Inventari più Elevati Potrebbero Portare a Rialzi Sostanziali della Domanda
Si stima che negli Stati Uniti ogni 100 pb di crescita degli inventari richieda ulteriori 5 milioni di m² della domanda nel settore della logistica. Per riportare il rapporto inventari/vendite dei rivenditori da 1,45 alla media degli anni '90 di 1,65 sarebbe necessaria una crescita degli inventari del 15%, mantenendo costanti le vendite5. Mentre questo rappresenta probabilmente la fascia alta della risposta potenziale, la pandemia ha messo a nudo i compromessi che le catene di fornitura hanno raggiunto in termini di efficienza. Non sono state in grado di soddisfare i clienti e di conseguenza hanno perso ricavi. Mantenere inventari supplementari è gestibile per tutti i clienti e relativamente facile da attuare. Inoltre, i costi di trasporto rimarranno contenuti dato l’abbassamento record dei tassi di interesse. Abbiamo modellato una crescita degli inventari del 5-10%, che produrrebbe negli Stati Uniti un fabbisogno di spazio aggiuntivo di 27-53 milioni di m². Ci aspettiamo che questo cambiamento porti a una crescita della domanda nel settore immobiliare per la logistica su vasta scala, con un'enfasi su un’ampia popolazione di consumatori, sull'accesso ai trasporti e su strutture moderne.
Presentazione 2
RAPPORTO INVENTARI/VENDITE, RIVENDITORI
È probabile che molti clienti incrementino i livelli di inventario per garantire catene di fornitura resilienti. Diversi gruppi di clienti, tra cui Alimenti e Bevande, Elettronica/elettrodomestici, Assistenza sanitaria e Retail diversificato si distinguono per avere al momento catene di fornitura molto snelle. Nella fase "New Normal", la domanda del settore immobiliare logistico creata da una rivalutazione dei livelli di inventario ottimali potrebbe essere concentrata nei settori dei clienti che, prima dell’epidemia di COVID, detenevano scorte limitate.
Presentazione 3
RAPPORTO INVENTARI/VENDITE
Gli Outperformer della Fase Stay-at-Home Economy Dovrebbero Guidare la Riconfigurazione Post-COVID
Alimentari, sanità, prodotti di consumo e retail diversificato sono tra i segmenti di punta in grado di garantire un impatto duraturo sull'e-commerce e/o una rivalutazione dell’inventario. Rappresentando circa un terzo del portafoglio Prologis, questi gruppi di clienti costituiscono già una porzione sovraponderata della base clienti del settore immobiliare logistico, rispetto all'economia generale, e dovrebbero essere ben posizionati per una sovraperformance durante tutta la fase di Recovery6. Di conseguenza, ci aspettiamo che gli adeguamenti alle catene di fornitura possano verificarsi rapidamente, poiché nella fase "New Normal” l'incertezza si riduce.
Nuove Pratiche di Sourcing Potrebbero Creare Nuovi Centri di Consumo
La prospettiva di future interruzioni potrebbe gradualmente spingere molti settori verso una maggiore diversificazione dei luoghi di produzione, comprese la delocalizzazione e la rilocalizzazione. Mentre il processo di produzione genera una domanda nel settore della logistica molto inferiore rispetto all’obiettivo di consumo delle catene di fornitura, spostando le sedi di produzione si potrebbero creare nuovi centri di consumo che dovranno essere sfruttati dai clienti del settore immobiliare logistico in molti settori. I centri di produzione a basso costo come il Messico e l'Europa centrale e orientale stanno iniziando a registrare un aumento dell'interesse. Questi cambiamenti, essendo più costosi e complessi rispetto a quelli relativamente semplici della rete di distribuzione sopra descritti, sono probabilmente una tendenza a lungo termine che si svilupperà nel corso degli anni.
Conclusioni
Ci aspettiamo che quanto appreso dalla pandemia porti a rialzi della domanda del settore immobiliare per la logistica nella fase "New Normal ". Prologis Research stima che nei prossimi due o tre anni si creeranno 37 milioni di m² o più della domanda totale aggiuntiva del settore immobiliare logistico negli Stati Uniti, man mano che le aziende si adegueranno ai maggiori volumi di e-commerce e ai più elevati livelli di inventario. La crescita dei volumi di consegna diretta ai consumatori e le rapide esigenze di rifornimento dovrebbero continuare a sottolineare che l'interesse del settore immobiliare per la logistica è quello di essere sempre più vicino ai consumatori finali.
Note Finali
2. Sulla base dei coefficienti di una regressione OLS a 2 fattori degli inventari reali dei rivenditori e delle vendite reali al dettaglio sulla crescita della domanda del settore immobiliare per la logistica negli Stati Uniti, che va dal 1992 al 2019.
3. Rapporto trimestrale sull'e-commerce dell'Ufficio del censimento degli Stati Uniti
4. Rakuten Intelligence
5. Rapporto tra gli inventari dei rivenditori e le vendite, Ufficio del censimento degli Stati Uniti, media degli anni '90 dal 1992 al 1999, dato che la registrazione dei dati inizia nel 1992.
6. Per maggiori dettagli, consultare https://www.prologis.it/news-research/global-insights/resilienza-dei-clienti-un-contesto-di-elevata-volatilita-economica
Dichiarazioni Previsionali
Il presente documento non deve essere interpretato come un’offerta di vendita o la richiesta di un’offerta di acquisto di titoli. Non stiamo invitando a compiere alcuna azione sulla base di questo documento. Ha lo scopo di fornire indicazioni di carattere generale ai clienti di Prologis.
Il presente rapporto si basa, in parte, su informazioni di natura pubblica che noi consideriamo affidabili. Ci asteniamo tuttavia dal fornire garanzie circa la sua precisione o la sua completezza e non vi si dovrà fare affidamento in quanto tale. Non si formulano dichiarazioni circa la precisione o la completezza delle informazioni riportate nel documento. Le opinioni espresse sono unicamente le nostre opinioni alla data in cui il rapporto è stato redatto. Prologis ricusa qualsiasi responsabilità riguardo al presente rapporto, ivi compresa, e senza limitazioni, quella in relazione a qualsivoglia dichiarazione o garanzia, esplicita o implicita, relativa ad asserzioni o errori contenuti nel presente rapporto o ad omissioni dello stesso.
Qualsiasi stima, proiezione o previsione contenuta nel rapporto è da intendersi come una dichiarazione previsionale. Anche se riteniamo che le attese espresse in suddette dichiarazioni previsionali siano ragionevoli, non siamo in grado di fornire assicurazioni che alcuna di queste dichiarazioni si dimostrerà corretta. Le stime sono soggette al verificarsi di rischi, fattori di incertezza e di altra natura noti e ignoti, i quali potrebbero fare sì che i risultati effettivi differiscano sostanzialmente dalle proiezioni. Queste dichiarazioni previsionali sono unicamente espressione di convinzioni coeve alla data del presente rapporto. Ricusiamo espressamente qualsiasi obbligo o intenzione di aggiornare o di correggere qualsivoglia previsione per il futuro contenuta in questo documento al fine di esprimere delle modifiche alle nostre aspettative o riportare delle variazioni nelle circostanze sulle quali detta dichiarazione previsionale si fonda.
Nessuna parte di questo documento potrà essere (i) copiata, fotocopiata, o duplicata in qualsiasi forma o con qualsiasi mezzo o (ii) divulgata ad altri senza la previa autorizzazione scritta di Prologis.
Informazioni su Prologis Research
La divisione Research di Prologis studia le tendenze di mercato e degli investimenti e le esigenze dei clienti di Prologis, operando in quattro diversi continenti al fine di fornire supporto nell’individuare delle opportunità ed evitare dei rischi. Il suo personale fornisce assistenza in materia di investimenti e iniziative strategiche a lungo termine, oltre a curare la pubblicazione di libri bianchi e di altri rapporti di ricerca. Prologis pubblica ricerche sul modo in cui le dinamiche dei mercati incidono sulle attività dei propri clienti, toccando argomenti quali le problematiche attinenti alla supply chain globale e gli sviluppi nel settore della logistica e in quello immobiliare. La squadra specializzata opera in stretta collaborazione con tutte le divisioni del gruppo, contribuendo alla formulazione delle strategie di penetrazione sui mercati, espansione, acquisizione e sviluppo di Prologis.
Informazioni su Prologis
Prologis, Inc., è la società leader nel mondo per quanto concerne gli immobili per la logistica e ha un particolare interesse per i mercati con un elevato tasso di crescita e forti ostacoli all’accesso. A partire dal 31 dicembre 2019, la società possiede immobili o ha investito in strutture e progetti di sviluppo in 19 Paesi, per un totale di circa 89 milioni di metri quadrati, acquisendo interamente la proprietà degli spazi o attraverso accordi di coinvestimento.
Prologis affitta moderne strutture logistiche a una base di utenti diversificata e vanta circa 5.500 clienti attivi in due categorie principali: il commercio interaziendale e il commercio al dettaglio/online.