La storia dell’immobile che abbiamo realizzato all’Ortomercato di Milano è diventato un caso di successo a dimostrazione della nostra capacità di ripensare completamente progetti per servire le esigenze specifiche dei clienti e trasformare un problema in opportunità.
La realizzazione del nostro immobile DC3 nasce nell’ambito del progetto “Foody 2025” promosso da So.Ge.Mi., la società che per conto del Comune di Milano gestisce tutti i mercati agroalimentari all’ingrosso della città. Il progetto si pone come obiettivo quello di trasformare l’Ortomercato in un vero e proprio hub agroalimentare, polo di attrazione per aziende e professionisti italiani e internazionali della filiera agroalimentare e punto di riferimento della tradizione e dell’eccellenza del “Made in Italy” nel mondo. Il nostro intervento qui si prefissava l’obiettivo di recuperare e rigenerare un’area completamente abbandonata del grande mercato per realizzare una piattaforma moderna e sostenibile di Classe A al servizio delle esigenze di un paio di aziende che vi operano.
Tuttavia, nell’estate 2022 dopo aver completato l’immobile ci siamo accorti che il contesto dell’Ortomercato presentava esigenze, caratteristiche e logiche di interazione molto diverse rispetto al settore dei grandi operatori logistici con cui abbiamo la consuetudine di lavorare. Chi opera all’interno dell’Ortomercato è infatti soggetto a dei regolamenti di esercizio, accessi regolamentati e oneri di comprensorio. Gli operatori interessati ad abitare questa realtà sono prevalentemente grossisti alimentari che hanno sinergie all’interno del mercato stesso: realtà che necessitano di spazi di medie o piccole dimensioni e, operando con prodotti agroalimentari, hanno esigenze di spazi con caratteristiche peculiari. L’edificio di 10.700 metri quadri destinati a magazzino, con un lato destinato all’approvvigionamento con i mezzi pesanti e l’altro per la distribuzione con i mezzi più leggeri, come piccoli furgoni o veicoli elettrici, e circa 1.000 metri quadri di uffici, disposti su due livelli, da noi realizzato non rispondeva alle esigenze di chi opera all’Ortomercato. Cosa fare?
“Abbiamo deciso di emettere un bando dedicato agli operatori So.Ge.Mi. pubblicizzando la disponibilità degli spazi che avevamo a disposizione per riuscire a raccogliere gli interessi e le esigenze degli operatori, in modo che qualunque società fosse interessata potesse manifestare il proprio interesse. Abbiamo deciso di confrontarci a fondo con operatori che conoscevamo solo parzialmente, identificando le esigenze specifiche in base alle quali adattare l’immobile”, racconta Rossana Pinato, operations construction manager di Prologis Italia. “Il riadattamento è avvenuto gradualmente. Individuato il conduttore, abbiamo progettato assieme a lui lo spazio e il layout di cui aveva bisogno”. Per rispondere alle esigenze dei clienti abbiamo consentito la realizzazione di celle a temperatura controllata, sia positiva sia negativa, per i vari prodotti ortofrutticoli che necessitano di temperature differenti.
Il DC3 così riconfigurato ospita oggi 6 operatori ed è quasi interamente locato. La superficie di magazzino è affidata a cinque conduttori con spazi che variano tra 1.300 e 4.050metri quadri,. Gli uffici sono stati suddivisi in 4 comparti da 140, 130 e 330 metri quadri e già locati, mentre resta ancora disponibile un unico spazio di 250 metri quadri.
“Questa esperienza ci ha permesso di acquisire esperienza in un mercato diverso rispetto all’attività classica di Prologis, quello dei grossisti alimentari. Non avendo mai costruito all’interno di un mercato generale abbiamo avuto la necessità di comprendere le differenze di contesto e il linguaggio dell’interlocutore. Nel momento in cui ci siamo riusciti, l’evoluzione è stata veloce”, ha raccontato Marco Colombo, vice president, southern europe leasing e customer experience lead di Prologis Italia. “Ora sappiamo che nella progettazione dei magazzini all’interno dei mercati generali è auspicabile cominciare realizzando il guscio dell’immobile, tenendo a mente, fin dall’inizio, la possibilità che questo possa essere successivamente personalizzato, frazionato in spazi di piccole, medie dimensioni, secondo le specifiche richieste di ogni singolo interlocutore. La nostra grande flessibilità ci ha permesso di fare proprio questo”.