Il Covid-19 ha concentrato in meno di cinque mesi più di cinque anni di evoluzione del panorama immobiliare del settore retail, con il forte aumento durante il lockdown della spesa online. Negli Stati Uniti questo sta inducendo i proprietari di spazi retail a prendere in considerazione la conversione delle loro strutture in magazzini per e-commerce volti a soddisfare la crescente richiesta di piattaforme logistiche di elevata qualità, in particolare nelle aree definite di "ultimo miglio" ovvero quelle in prossimità o all’interno dei grandi centri urbani.
Tuttavia la nuova ricerca Prologis: Logistics Real Estate – Sizing the Retail Conversion Opportunity giunge alla conclusione che i molteplici ostacoli economici, politici, fisici e legali a questa trasformazione suggeriscono che questa tendenza avrà un impatto limitato sull’infrastruttura logistica attuale, sull'equilibrio della domanda di mercato e sulla crescita futura. L'effetto più marcato all'interno del settore del retail si noterà probabilmente nelle ristrutturazioni dei centri commerciali, in particolare per quei centri di categoria inferiore meno dominanti nei loro bacini di utenza locali e che hanno subito il maggior impatto dalla migrazione alla spesa online.
Nonostante il rapporto Prologis si sia concentrato sul mercato statunitense, è probabile che le tendenze identificate dalla ricerca si manifestino anche in Europa. Questo in misura variabile e in base a diversi fattori quali l’attuale configurazione del settore immobiliare retail a livello dei singoli paesi, all’effettiva possibilità di continuare ad operare nel loro attuale assetto rispetto ad usi alternativi, come ad esempio a una conversione alla logistica. Esistono tuttavia differenze fondamentali tra il panorama del retail statunitense e quello europeo, ha osservato Dirk Sosef, Vice Presidente per la Ricerca e Strategia: "L'Europa ha un numero maggiore di strade principali nei centri storici delle città e un minor numero di retailer pan-regionali in seria difficoltà come JC Penny o Sears negli Stati Uniti".
La conversione dal retail al settore della logistica è complessa e deve superare ostacoli molto concreti. Per questo richiederà molto tempo. Prologis ha esaminato una serie di strutture potenzialmente interessate alla conversione da retail a logistica e ha identificato quattro tipi principali di sfide che tali trasformazioni devono affrontare:
- Economica, compresa la rilocazione degli spazi come retail; altre destinazioni d'uso più redditizie e migliori, compresi gli appartamenti; una base dei costi elevati per il settore della logistica rispetto anche alla frequente presenza di sottomercati alternativi e competitivi a livello locale.
- Politica, compresa la destinazione d’uso con restrizioni e autorizzazioni; l'opposizione da parte delle comunità locali; problemi associati a destinazioni d’uso specifiche, compresa la percezione di una perdita di entrate fiscali sulle vendite.
- Fisica, compresa la scarsa riconfigurabilità delle strutture esistenti, layout/configurazione dei siti non funzionali alla logistica e siti considerati troppo piccoli.
- Legale, compresi gli accordi di servitù reciproca (REA), le limitazioni imposte dalla co-locazione e le trattative multilaterali che impediscono o estendono le tempistiche per la riqualificazione del settore in chiave logistica.
Emergeranno sicuramente opportunità di conversione, ma varieranno notevolmente in base alla struttura del retail, alle dimensioni dei centri e al mercato. Prologis stima che negli Stati Uniti le conversioni da retail a logistica raggiungeranno un totale di 7 milioni di m2 circa di nuovi spazi per la logistica nel prossimo decennio o 700.000 mila m2 all'anno. Con Prologis che prevede di raggiungere negli Stati Uniti una superficie di spazi per la logistica di 929 milioni di m2 entro il 2030, le conversioni da retail al settore della logistica rappresenterebbero meno dell'1%.
Le conversioni negli USA saranno probabilmente maggiori per le superfici occupate dai centri commerciali. Tuttavia, trattandosi di immobili di dimensioni modeste questo non si tradurrà in una significativa crescita dell’offerta di spazi per la logistica. L'attività di retail è sostanzialmente più ampia ma impegna strutture più piccole con evidenti difficoltà di riconversione.
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